民事法文章

簽訂租賃契約後，房東與房客原則上不得任意解除租約，
但在某些特殊情況下，法律例外允許你無需扣押金，
也不用賠償的終止租約。

－
依據《租賃住宅市場發展及管理條例》第11條第1項第1款規定，
如果因為疾病或意外需長期療養，
房客可提出醫師診斷證明，
並提前三十天通知房東終止租賃契約。

只要符合這些要件，
房東就不得要求賠償，更不得扣押金。
這是法律上房客所擁有的合法權益。

－
然而，如果退租理由不符合上述的相關規定，
就需要回到租約本身，
檢視是否有提前退租的相關條款。

若租約明定不得提前解約，
房東有權要求支付剩餘租金直至租約期滿。
這時候，房客只能慢慢與房東協商退租條件。

－
為了避免爭議與損失，
建議在簽約前仔細審閱條款。
如果對於租約遇到問題卻不知道如何處理，
法可夢的60位專業律師仍舊在線上等著你！

現在的租屋市場中常常可以見到，

租約中約定電費每度五塊或五塊以上，

或是直接約定每月總電費，

但你知道這樣的契約可能已經違法了嗎?

－

根據《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第六點規定

如果是以「用電度數」計費

房東不能收取超過當期「每度平均電價」

如果不是以「用電度數」計費

每月收的電費不能超過這間租屋的「每期總電費」

如果契約違反這樣的規定，就是違法。

換句話說，房客可以要求電費應該按平均電價來收，

或是不可以收超過電費單上的總電費。

－

除此之外，簽訂租賃契約時，

我們應該要留下日後協商的證據。

像是可以

*錄音紀錄簽約過程

*列一份物品點交清單，把家具和設備的使用方法規範清楚

*拍照存檔作為簽約時房屋現況的證明

*以匯款方式繳交租金，留下銀行紀錄

這些小細節都可以在日後發生爭議時，

解決日後舉證困難的難題。

－

如果真的遇到無法解決的問題，

其實還有許多管道可以求助，例如：

*  上「法可夢」找專業律師諮詢

*  向行政院或地方政府的消保單位申訴

*  向區公所聲請調解

*  向不動產糾紛調解處委員會申請調處

*  撥打法扶專線

近年的氣候相當異常，

大家是否還記得強颱康芮颱風，

災情重創台灣，不但許多路樹倒塌，

很多人家中的窗戶也被吹破，甚至陽台也差點被吹走!

－

如果在外租屋遇到這種情況，

到底該由房東或是房客來負擔修繕義務呢？

根據民法第423條規定，租客在租約期間內，

應保持租賃物合於約定使用、收益的狀態。

除了契約另有訂定或另有習慣之外，

租賃物的修繕責任應由出租人負擔。

也就是說

房東原則上應該要負責修理房屋本身的損壞！

－

「但這樣對房東而言，似乎不太公平？」

或許有些人心中會浮現這個疑問，

平時房屋是租客使用，理應由租客來負責修繕才對。

其實，法律上有規定，

如果房屋損害屬於可歸責於承租人之事由時，

房屋應由承租人負責修繕。

（住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第九點第一款）

－

如果房東置之不理修繕義務，我該怎麼辦呢？

如果房客催告房東進行房屋修繕，房東卻置之不理，

我們可以依照相關規定，先選擇自行修繕，

再從租金中扣除修繕費用喔！

民法 第430條

住宅租賃定型化契約應記載事項

租賃住宅市場發展及管理條例 第8條

－

最後還要提醒各位租屋族，

房屋的損壞要在第一時間通知房東！

若是怠於通知導致不能及時修繕，

還有可能要賠償房東因此增加的損害喔！

^{案例一：產權糾紛，購屋夢碎}

案例概述

阿明因朋友推薦，看上一處台北市房產，價格僅為市場價的一半。但該房產有預告登記，無法過戶。賣方小美簽訂契約，承諾兩個月內解決，否則賠償三倍違約金。
阿明信以為真，支付了400萬元。最終，小美無法履約，且無資產償還，導致阿明無法追回任何損失。

法律觀點

• 什麼是預告登記？
  預告登記可限制不動產的移轉或抵押，但也意味著該房產可能涉及糾紛，購屋時若遇此情況，務必謹慎。
• 為何阿明無法追回款項？
  即使契約中約定違約賠償金，若對方無資產或有其他債務，仍可能出現「有判決，無財產可執行」的情況。

^{案例二：投資陷阱，養套殺}

案例概述

小謝告訴阿華，有高報酬的房地產投資機會，初期阿華投入30萬元獲得高額回報。後來，小謝以更大的投資機會為由，勸阿華追加500萬元資金，並聲稱為節稅將房產掛名他人。
期間，小謝以貸款問題為由，要求阿華多次追加資金，不久後，小謝失聯，阿華損失將近600萬元。

法律觀點

• 養套殺的投資詐騙
  詐騙者常以初期小額高回報建立信任，進而誘導受害者投入大筆資金。投資前應保持警惕，避免落入此類圈套。
• 掛名購屋的法律問題
  以人頭名義購屋雖可節稅，但隱藏重大法律風險，一旦發生糾紛，所有權與交易款項的追討將極為困難。

^{面對房地產詐騙的防範措施}

上述案例反映了房地產交易中的常見問題。蕭律師建議以下措施來降低風險：

1. 開立履約保證帳戶：確保交易安全，當過戶無法完成時，資金可退回買方。
2. 尋求專業法律協助：房地產交易涉及多重法律與稅務問題，專業律師的協助對保障交易安全不可或缺。

無論是購買不動產、投資，還是處理產權糾紛，選擇有經驗的律師能大幅降低風險。遇到類似情況，尋求專業協助或許就是避免損失的關鍵一步。

▐ 作者

蕭育涵律師專精於不動產與繼承案件，根據多年來處理不動產案件的實務經驗，分享２個真實案例，提醒您如何避免掉入房地產詐騙陷阱。

目前社會上多數夫妻都沒有特別約定夫妻財產制，

所以原則上都是以法定財產制 的規定來分配，

－

 在法定財產制下，夫妻離婚時財產該如何分配？

依照民法第1030條之1規定，

夫或妻現存的婚後財產扣除婚後債務後，

剩餘較少的一方可以向他方請求平均分配財產，

這稱作剩餘財產分配請求權。

－

來看個例子更好懂！

小明與小美是一對夫妻，

小明在婚前繳了頭期款200萬買了自己的房子，

剩餘800萬貸款則用婚後收入繳完，

這800萬仍會算入小明的婚後財產。

假設小美婚後財產有300萬元，

且雙方都沒有婚後債務存在，

則小明與小美的婚後財產差額為500萬元，

而小美是較少的一方。

因此依照法定財產制的規定，

小美是可以向小明請求平均分配財產，

原則上小美可以向小明請求250萬元。

---財產明細開頭---

婚前財產

小明200萬（房屋頭期款）

婚後財產

小明800萬（用於繳貸款）

小美300萬

婚後債務

小明、小美皆無

---財產明細結尾---

－

法律上關於財產分配還有許多重要規定，

例如繼承而來的財產算婚前還是婚後財產？

或者一方為了減少他方的分配而轉移財產該如何處理？

針對各種疑問，

記得使用法可夢APP來獲得專業律師的建議。

買房成家是許多人每天勤奮工作的原因之一，

但你可能曾聽到有些人說，

買房要趁婚前趕快買比較好，

如果婚後買房等於與另一半共有房產。

－

這種說法其實「不完全正確」！

根據不同的夫妻財產制會有不同的規定，

現在的夫妻財產制共有三種，分別是：

「#共有財產制」、「#分別財產制」與「#法定財產制」。

如果沒有用契約特別約定的話，

一般都是適用「法定財產制」的！

－

什麼是法定財產制？夫妻財產是如何規範？

法定財產制是把夫妻的財產

分為「婚前財產」與「婚後財產」，

婚後財產的部分是由夫妻各自所有。

如果真的走到離婚分財產時，

才會將婚後財產扣除婚後債務，

較少的一方即可以向對方請求剩餘財產分配。

－

我的房子不是我的房子?

因此婚後財產要看採取何種夫妻財產制而定。

如果不是採「共有財產制」，

那不論是婚前或婚後買房，

房子都是自己的喔！

－

法律對於「夫妻財產分配」還有許多複雜的規定，

如果您對財產有個人的想法與規劃，

別忘了在婚前可以先向律師諮詢，

以保障自己的權益喔！

鑑於我國於已進入高齡化社會，須有更完善的成年監護制度以為因應，舊制下之成年人監護制度，係於本人喪失意思能力時始啟動，無法充分符合受監護人之意願；因此，立法院於108年5月24日三讀通過「民法部分條文修正草案」，增訂「意定監護制度」，是在本人意思能力尚健全時，本人與受任人約定，於本人受監護宣告時，受任人允為擔任監護人，以替代法院依職權選定監護人，使本人於意思能力喪失後，可依其先前之意思自行決定未來的監護人，較符合人性尊嚴及本人利益，本於「尊重本人之意思自主」之原則，且能夠減少身心照護及財產管理爭議，故法院為監護之宣告時，於本人訂有意定監護契約者，以意定監護優先為原則，亦有助於正面維繫家庭關係及補充法定成年監護不足之問題，相關要點析述如下：

 一、意定監護契約應由公證人作成公證書(第 1113-3 條)

 意定監護契約之訂立或變更，應由公證人作成公證書始為成立。公證人作

 成公證書後七日內，以書面通知本人住所地之法院。且公證時應有本人及受任人在場，向公證人表明其合意，始得為之。

 二、意定監護契約於本人受監護宣告時，發生效力(第 1113-3 條)。

 三、增加意定監護受任人得向法院聲請監護宣告(第14條)

 四、監護宣告前，本人或受任人得隨時撤回；監護宣告後，本人得聲請法院許可終止(第 1113-5 條)

 法院為監護之宣告前，意定監護契約之本人或受任人得隨時撤回之。意定監護契約之撤回，應以書面先向他方為之，並由公證人作成公證書後，始生撤回之效力。公證人作成公證書後七日內，以書面通知本人住所地

 之法院。契約經一部撤回者，視為全部撤回。法院為監護之宣告後，本人有正當理由者，得聲請法院許可終止意定監護契約。受任人有正當理由者，得聲請法院許可辭任其職務。

 五、意定監護人如有顯不適任之情事者，法院得改定適當之監護人(第 1113-6 條)

 法院為監護之宣告後，監護人共同執行職務時，監護人有顯不適任之情形者，法院得聲請或依職權，另行選定或改定為監護人。

 六、意定監護契約得約定是否給付報酬，未約定者得請求法院酌定

 (第1113-7條)

 意定監護契約已約定報酬或約定不給付報酬者，從其約定；未約定者，監

 護人得請求法院按其勞力及受監護人之資力酌定之。

 七、意定監護契約可約定監護人得為重大財產行為及以受監護人財

 產為投資(第1113-9條)

 為了保障全國約300萬名租屋族的權利，並且更加明確規範房東與房客間的權利義務關係，千呼萬喚的「租賃住宅市場發展及管理條例」(下稱住宅租賃專法)，終於在107年6月27日上路！

 這部住宅租賃專法，補足了原本法規中，有關於住宅租賃部分的缺漏，有以下重點，值得注意：

 一、押金不得超過2個月租金，違約金不得超過1個月租金

 依照住宅租賃專法規定，押金上限是2個月租金，另依照內政部修訂之《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，若承租人提前退租，雙方若事前約定可提前退租，一方要終止租約時，必須提前一個月提醒對方，若無依規定通知對方，可處一個月違約金；若雙方未事前約定，可自行訂定違約金，但金額最高不得超過一個月的租金。

 二、房東將房屋委由給包租、代管業管理，可健全租賃住宅服務業，房東可享租稅優惠，共創雙贏

 (一)包租、代管之租賃住宅服務業

 住宅租賃專法規定租賃住宅服務業，分為包租業及代管業，皆為專業經營者，「包租業」指承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務之公司，擔任二房東的角色；「代管業」指受出租人之委託，經營租賃住宅管理業務之公司，協助房東處理租賃相關事宜，提供租賃住宅管理服務，如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等。

 (二)房東可享租稅優惠

 為了鼓勵房東將房子委託包租、代管業者，且契約約定供居住使用一年以上者，住宅租賃專法規定，月租金收入6000元以下，可以免徵所得稅，6000元至2萬元間，所得稅的必要費用可扣除53%，2萬元以上，則可扣除43%，也授權縣市政府對於應課徵的地價稅、房屋稅，得予適當減徵。

 三、房東與房客之權利義務

 有鑑於過去房東與房客間的糾紛不斷，住宅租賃專法規定應提供合於所約定居住使用之住宅，讓房客安心居住，且簽約時應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式等。

 住宅租賃專法亦規定得提前終止租約之情形：

 (一) 房東的部分，例如：房客毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償、遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳、未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人、出租人為重新建築而必要收回。

 (二) 房客的部分，如因疾病、意外產生有長期療養之需要、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用之情形時，得提前終止租約，房東不得要求賠償。