為了保障全國約300萬名租屋族的權利，並且更加明確規範房東與房客間的權利義務關係，千呼萬喚的「租賃住宅市場發展及管理條例」(下稱住宅租賃專法)，終於在107年6月27日上路！
這部住宅租賃專法，補足了原本法規中，有關於住宅租賃部分的缺漏，有以下重點，值得注意：
一、押金不得超過2個月租金，違約金不得超過1個月租金
依照住宅租賃專法規定，押金上限是2個月租金，另依照內政部修訂之《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，若承租人提前退租，雙方若事前約定可提前退租，一方要終止租約時，必須提前一個月提醒對方，若無依規定通知對方，可處一個月違約金；若雙方未事前約定，可自行訂定違約金，但金額最高不得超過一個月的租金。
二、房東將房屋委由給包租、代管業管理，可健全租賃住宅服務業，房東可享租稅優惠，共創雙贏
(一)包租、代管之租賃住宅服務業
住宅租賃專法規定租賃住宅服務業，分為包租業及代管業，皆為專業經營者，「包租業」指承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務之公司，擔任二房東的角色；「代管業」指受出租人之委託，經營租賃住宅管理業務之公司，協助房東處理租賃相關事宜，提供租賃住宅管理服務，如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等。
(二)房東可享租稅優惠
為了鼓勵房東將房子委託包租、代管業者，且契約約定供居住使用一年以上者，住宅租賃專法規定，月租金收入6000元以下，可以免徵所得稅，6000元至2萬元間，所得稅的必要費用可扣除53%，2萬元以上，則可扣除43%，也授權縣市政府對於應課徵的地價稅、房屋稅，得予適當減徵。
三、房東與房客之權利義務
有鑑於過去房東與房客間的糾紛不斷，住宅租賃專法規定應提供合於所約定居住使用之住宅，讓房客安心居住，且簽約時應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式等。
住宅租賃專法亦規定得提前終止租約之情形：
(一) 房東的部分，例如：房客毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償、遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳、未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人、出租人為重新建築而必要收回。
(二) 房客的部分，如因疾病、意外產生有長期療養之需要、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用之情形時，得提前終止租約，房東不得要求賠償。
四、住宅租賃爭議之調處與解決
依照住宅租賃專法第16條規定，授權各直轄市、縣（市）政府設置不動產糾紛委員會調處住宅租賃爭議糾紛，免繳調處費用；並聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士，擔任不動產糾紛調處委員，以有效、方便、專業的管道，協助民眾解決租屋糾紛。
▐ 作者
房彥輝律師於執業律師前，曾於立法院擔任立法委員國會助理，親身參與多項法律案之制定與修正，以及協助擬定各項問政議題。執業律師後，就多項民事訴訟、刑事辯護與告訴、自訴代理等訴訟事務，皆有參與辦理之經驗。
